1. Uvod

Materija kupnje nekretnine na elektroničkoj javnoj dražbi ključni je dio šire materije ostvarenja založnog prava (hipoteke) na nekretnini: najjednostavnije rečeno, ona predstavlja način namirenja (hipotekarnog) vjerovnika dospjele, nepodmirene i ovršne tražbine iz vrijednosti hipotekom opterećene nekretnine. 

U tom smislu, u bitnome su za predmetnu materiju primarno mjerodavni Ovršni zakon (pročišćeni tekst, NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20 – dalje: OZ) koji detaljno regulira postupak prisilnog namirenja hipotekarnog vjerovnika te Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst, NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 – dalje: ZV) koji regulira institut založnog prava (hipoteke) na nekretnini.

2. Založno pravo (hipoteka) na nekretnini

Kako je već spomenuto, institut založnog prava reguliran je ZV-om (u bitnome) kako slijedi.

Založno pravo je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari (zalogu) koje ovlašćuje svog nositelja (založnoga vjerovnika) da određenu tražbinu, ne bude li mu o dospijeću ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik (založni dužnik) dužan je to trpjeti. (ZV čl. 192. st. 1.)

Založnim pravom može biti opterećena pojedinačno određena pokretna ili nepokretna stvar sposobna za unovčenje, kao i idealni dio takve stvari. (čl. 298. st. 1.)

Dobrovoljno založno pravo koje se na stvari osniva bez predaje stvari vjerovniku u posjed i koje ga ne ovlašćuje da drži zalog u posjedu jest hipoteka. Na nekretninama je moguće osnovati založno pravo jedino kao hipoteku (čl. 304. st. 1. i 2.)

Pravo na namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti zaloga ostvaruje založni vjerovnik putem suda, a po pravilima određenim u ovom Zakonu i na način određen propisima o ovrsi novčanih tražbina, ako nije što drugo određeno zakonom. (čl. 336. st. 1.)

Zahtijeva li založni vjerovnik namirenje iz vrijednosti zaloga, ali ne uspije u cijelosti prodajom zaloga namiriti svoju tražbinu, dužnik mu ostaje dužan razliku; naprotiv, proda li se zalog za više od vjerovnikove tražbine, višak je dužnikov. (st. 5.)

Slijedom citiranih odredaba ZV-a proizlazi kako do kupoprodaje nekretnine na elektroničkoj javnoj dražbi može doći tek kada po dospijeću svoje hipotekom osigurane tražbine založni vjerovnik pokrene ovršni postupak, čime stječe procesnu ulogu ovrhovoditelja.

3. Nekretnina kao predmet ovrhe novčanih tražbina

Nadalje, kao što je već spomenuto, postupak ovrhe novčanih tražbina u bitnome je OZ-om uređen kako slijedi.

• Sudionici i pokretanje postupka

Izraz »ovrhovoditelj« označava osobu koja je pokrenula postupak radi ovrhe neke tražbine te osobu u čiju je korist taj postupak pokrenut po službenoj dužnosti. (OZ čl. 2. t. 2.)

Izraz »ovršenik« označava osobu protiv koje se tražbina ostvaruje. (t. 4.)

Izraz »stranka« označava ovrhovoditelja i ovršenika te predlagatelja osiguranja i protivnika osiguranja.
(t. 6.)

Izraz »rješenje o ovrsi« označava rješenje kojim je u cijelosti ili djelomice prihvaćen ovršni prijedlog ili kojim se ovrha određuje po službenoj dužnosti. (t. 8.)

Izraz »Financijska agencija« (u daljnjem tekstu: Agencija) označava pravnu osobu koja provodi ovrhu prema odredbama ovoga Zakona i zakona kojim se uređuje provedba ovrhe na novčanim sredstvima. (t. 14.)

Ovršni postupak pokreće se prijedlogom ovrhovoditelja, a postupak osiguranja prijedlogom predlagatelja osiguranja. (čl. 3. st. 1.)

Za odlučivanje o prijedlogu za ovrhu na nekretnini i za provedbu te ovrhe mjesno je nadležan sud na čijem se području nekretnina nalazi. (čl. 79.)

• Koraci u provedbi ovrhe na nekretnini

Ovrha na nekretnini provodi se zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom.
(čl. 80.)

Ovrhu na nekretnini sud će odrediti u roku od 15 dana od dana podnošenja osnovanog prijedloga za ovrhu ili prijedloga iz članka 5. stavka 3. ovoga Zakona… (čl. 80.a)

Čim donese rješenje o ovrsi, sud će po službenoj dužnosti zatražiti da se u zemljišnoj knjizi upiše zabilježba ovrhe. Tom zabilježbom ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine (pravo na namirenje) i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo te nekretnine.
(čl. 84. st. 1. i 2.)

Vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina, odmah na ročištu nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku i osobama koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne. (čl. 92. st. 1.)

1. Provedba same prodaje: elektronička javna dražba

Nakon provedbe postupka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine sud donosi zaključak o prodaji nekretnine kojim se utvrđuje vrijednost nekretnine i određuju način i uvjeti prodaje. (čl. 95.)

Prodaju nekretnine provodi Agencija. Zahtjev za prodaju Agenciji dostavlja sud… Sud je dužan dostaviti Agenciji rješenje o ovrsi, izvadak iz zemljišne knjige i zaključak o prodaji.
(čl. 95.a st. 1. i 2.)

Agencija ima pravo tražiti predujam za pokriće troškova koje će imati u vezi s prodajom nekretnine. Predujam je Agenciji dužan platiti ovrhovoditelj u roku od osam dana od dana dostave poziva na uplatu. Ako ovrhovoditelj u tom roku ne predujmi troškove, Agencija neće provesti prodaju nekretnine, nego će o tome obavijestiti sud. U tom slučaju sud će obustaviti ovrhu. (st. 4.)

Prodaja nekretnine obavlja se elektroničkom javnom dražbom. Elektronička javna dražba počinje objavom poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi. (čl. 97. st. 1.)

Poziv na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi i isprave iz članka 95.a stavka 2. ovoga Zakona objavljuju se na mrežnim stranicama Agencije… (st. 3. i 4.)

U elektroničkoj javnoj dražbi, kao kupci, mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale jamčevinu.. (čl. 99. st. 1.)

Kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje, a ni osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe. (čl. 101.)

Na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti nekretnine.  Na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod tri petine utvrđene vrijednosti nekretnine. Prikupljanje ponuda traje deset radnih dana. Ako se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi ne prikupi nijedna valjana ponuda, druga elektronička javna dražba počinje objavom poziva na sudjelovanje prvog dana nakon završetka prve elektroničke javne dražbe. Ako se ni na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi ne prikupi nijedna valjana ponuda, Agencija će o tome obavijestiti sud. U tom slučaju sud će obustaviti ovrhu.
(čl. 102. st. 1. – 4.)

Obustava ovrhe ne sprječava pokretanje novoga ovršnoga postupka radi naplate iste tražbine na istoj nekretnini. (st. 7.)

1. Dosuda nekretnine

Nakon završetka elektroničke javne dražbe Agencija je dužna bez odgode obavijestiti sud o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi, prikupljenim ponudama i drugim potrebnim podacima… Nakon primitka obavijesti iz stavka 2. ovoga članka sudac utvrđuje koji je kupac ponudio najveću cijenu i da su ispunjene pretpostavke da mu se dosudi nekretnina. O dosudi nekretnine sud donosi pisano rješenje (rješenje o dosudi) koje se objavljuje na oglasnoj ploči suda i na mrežnim stranicama Agencije. (čl. 103. st. 2.– 4.)

U rješenju o dosudi sud će odrediti da će se nekretnina dosuditi i kupcima koji su ponudili nižu cijenu, redom prema veličini cijene koju su ponudili, ako kupci koji su ponudili veću cijenu ne polože kupovninu u roku koji im je određen ili koji će im biti određen. U tom slučaju sud će donijeti posebno rješenje o dosudi svakom sljedećem kupcu koji je ispunio uvjete da mu se nekretnina dosudi, u kojem će odrediti rok za polaganje kupovnine. Sud će u tom rješenju najprije oglasiti nevažećom dosudu kupcu koji je ponudio višu cijenu. (st. 6.)

U slučaju prodaje neposrednom pogodbom sud će donijeti rješenje o dosudi nekretnine prodane neposrednom pogodbom pošto utvrdi da je udovoljeno uvjetima za pravovaljanost prodaje.
(čl. 104. st. 1.)

1. Žalba protiv rješenja o dosudi

Stranke imaju pravo na žalbu protiv rješenja o dosudi. Protiv rješenja o dosudi nekretnina koje su prodane na dražbi, pravo na žalbu imaju i osobe koje su sudjelovale na dražbi kao ponuditelji.
(čl. 105.)

1. Polaganje kupovnine

Kupac je dužan uplatiti na poseban račun Agencije otvoren za tu namjenu kupovninu u roku određenom u zaključku o prodaji. Ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu, sud će rješenjem prodaju oglasiti nevažećom i odrediti novu prodaju, uz uvjete određene za prodaju koja je oglašena nevažećom. (čl. 106. st. 1. i 2.)

Ovrhovoditelj koji je kupac i jedini vjerovnik koji se namiruje iz kupovnine, nije dužan položiti kupovninu ako ona iznosi koliko i njegova ovršna tražbina ili manje. Ako kupovnina iznosi više od njegove ovršne tražbine, ovrhovoditelj je dužan položiti razliku. (čl. 107. st. 1. i 2.)

• Kupčevo stjecanje vlasništva

U rješenju o dosudi nekretnine sud će odrediti da se nakon pravomoćnosti toga rješenja i nakon što kupac položi kupovninu u zemljišnu knjigu upiše u njegovu korist pravo vlasništva na dosuđenoj nekretnini te da se brišu prava i tereti na nekretnini koji prestaju njezinom prodajom. (čl. 108. st. 1.)

Zemljišnoknjižni sud obavit će upise iz stavaka 1. i 2. ovoga članka na temelju pravomoćnog rješenja o dosudi nekretnine i potvrde ovršnog suda da je kupac položio kupovninu u skladu s tim rješenjem. Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine i pošto kupac položi kupovninu, sud će donijeti zaključak o predaji nekretnine kupcu. (st. 3. i 4.)

4. Zaključak

Slijedom navedenog jasno proizlazi da je elektronička javna dražbi zakonom propisani način unovčenja nekretnina radi namirenja tražbina založnog vjerovnika kao ovrhovoditelja. Očita prednost elektroničke javne dražbe koji provodi FINA jest okolnost da se javno nadmetanje potencijalnih kupaca praktički u cijelosti odvija elektroničkim što svima smanjuje troškove i olakšava pristup širem krugu interesenata. Budući da širi krug interesenata može pospješiti ostvarivanje viših iznosa kupovnine iz koje će se namirivati ovrhovoditelj, a eventualni višak predati ovršeniku, time se zapravo ostvaruju interesi obaju stranaka.

Također je važno naglasiti kako ovršni postupak time (osim ako je ovrhovoditelj istovremeno i kupac) još ne završava, budući da nakon ovršne prodaje nekretnine na elektroničkoj javnoj dražbi tek slijedi namirenje vjerovnika iz ostvarene kupovnine.

Međutim, za kupca iz rješenja o dosudi nekretnine najrelevantnije je da temeljem pravomoćnog rješenja o dosudi nekretnine i (eventualne) potvrde o polaganju kupovnine stječe pravo vlasništva temeljem odluke suda.

Preciznije, općim pravilom o stjecanju stvarnih prava na nekretninama, ZV propisuje kako se vlasništvo (redovito) stječe uknjižbom u zemljišnim knjigama (lat. modus) u korist stjecatelja i na valjanom pravnom temelju (lat. titulus). Npr. upisom uknjižbe na temelju valjanog ugovora o kupoprodaji nekretnine pri čemu kupac vlasništvo ne stječe samim sklapanjem valjanog ugovora, već uknjižbom na temelju tog ugovora, pa je učinak tog upisa zato konstitutivan. Međutim, kod stjecanja vlasništva na temelju odluke suda (rješenja o dosudi) vlasništvo se stječe nastupanjem pravomoćnosti takve sudske odluke, a ne posljedičnom uknjižbom vlasništva u zemljišne knjige: iako će u kupčevom interesu svakako biti provesti i upis uknjižbe, taj upis će imati samo deklarativan učinak, jer samo ”obznanjuje” vlasništvo koje je već stečeno pravomoćnošću rješenja o dosudi.

Kupcu je, pak, uknjižba vlasništva u interesu jer će provedbom upisa za njega početi djelovati zakonska predmnijeva istinitosti i potpunosti knjižnog stanja pa će popriličan teret dokazivanja svega suprotnog ležati na eventualnoj trećoj osobi koja na bilo koji način osporava ili smeta izvršavanje kupčevog vlasništva. 

Stoga, iako će nalog uknjižbe vlasništva u korist kupca sadržavati već i rješenje o dosudi, u interesu kupčeve pravne sigurnosti je redovito provjeravati knjižno stanje kako bi se uvjerio da je valjano upisan kao vlasnik.