{"id":1691,"date":"2023-02-01T10:47:47","date_gmt":"2023-02-01T10:47:47","guid":{"rendered":"https:\/\/buhinlaw.com\/?p=1691"},"modified":"2023-02-01T10:55:00","modified_gmt":"2023-02-01T10:55:00","slug":"kupnja-nekretnine-na-elektronickoj-javnoj-drazbi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/buhinlaw.com\/en\/kupnja-nekretnine-na-elektronickoj-javnoj-drazbi\/","title":{"rendered":"Kupnja nekretnine na elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi<\/strong>"},"content":{"rendered":"
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"\"\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

1. Uvod<\/b><\/h1>\n

Materija kupnje nekretnine na elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi klju\u010dni je dio \u0161ire<\/span> materije ostvarenja zalo\u017enog prava (hipoteke) na nekretnini<\/b>: najjednostavnije re\u010deno, ona predstavlja <\/span>na\u010din namirenja (hipotekarnog) vjerovnika<\/b> dospjele, nepodmirene i ovr\u0161ne tra\u017ebine iz vrijednosti hipotekom optere\u0107ene nekretnine. <\/span><\/p>\n

U tom smislu, u bitnome su za predmetnu materiju <\/span>primarno mjerodavni<\/b> Ovr\u0161ni zakon<\/b> (pro\u010di\u0161\u0107eni tekst, NN 112\/12, 25\/13, 93\/14, 55\/16, 73\/17, 131\/20 \u2013 dalje: <\/span>OZ<\/b>) koji detaljno regulira <\/span>postupak prisilnog namirenja<\/b> hipotekarnog vjerovnika te <\/span>Zakon o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima<\/b> (pro\u010di\u0161\u0107eni tekst, NN 91\/96, 68\/98, 137\/99, 22\/00, 73\/00, 129\/00, 114\/01, 79\/06, 141\/06, 146\/08, 38\/09, 153\/09, 143\/12, 152\/14, 81\/15, 94\/17 \u2013 dalje: <\/span>ZV<\/b>) koji regulira <\/span>institut zalo\u017enog prava (hipoteke) na nekretnini<\/b>.<\/span><\/p>\n

2. Zalo\u017eno pravo (hipoteka) na nekretnini<\/b><\/h1>\n

Kako je ve\u0107 spomenuto, institut zalo\u017enog prava reguliran je ZV-om (u bitnome) kako slijedi.<\/span><\/p>\n

Zalo\u017eno pravo je<\/i><\/b> ograni\u010deno stvarno pravo na odre\u0111enoj stvari (zalogu) koje ovla\u0161\u0107uje svog nositelja (<\/span><\/i>zalo\u017enoga vjerovnika<\/i><\/b>) da odre\u0111enu <\/span><\/i>tra\u017ebinu, ne bude li mu o dospije\u0107u ispunjena<\/i><\/b>, namiri iz <\/span><\/i>vrijednosti te stvari, ma \u010dija ona bila<\/i><\/b>, a njezin svagda\u0161nji vlasnik (zalo\u017eni du\u017enik) du\u017ean je to trpjeti.<\/span><\/i> (<\/span>ZV \u010dl. 192. st. 1.)<\/b><\/p>\n

Zalo\u017enim pravom mo\u017ee biti optere\u0107ena<\/i><\/b> pojedina\u010dno odre\u0111ena pokretna ili <\/span><\/i>nepokretna stvar sposobna za unov\u010denje, kao i idealni dio takve<\/i><\/b> stvari. <\/span><\/i>(<\/span>\u010dl. 298. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

Dobrovoljno zalo\u017eno pravo<\/i><\/b> koje se na stvari osniva <\/span><\/i>bez predaje stvari vjerovniku u posjed<\/i><\/b> i koje ga ne ovla\u0161\u0107uje da dr\u017ei zalog u posjedu jest <\/span><\/i>hipoteka<\/i><\/b>.<\/span><\/i> Na nekretninama je mogu\u0107e osnovati zalo\u017eno pravo jedino kao hipoteku<\/i><\/b> (<\/span>\u010dl. 304. st. 1. i 2.<\/b>)<\/span><\/p>\n

Pravo na namirenje zalogom osigurane tra\u017ebine iz vrijednosti zaloga ostvaruje zalo\u017eni vjerovnik putem suda<\/i><\/b>, a po pravilima odre\u0111enim u ovom Zakonu i na na\u010din odre\u0111en <\/span><\/i>propisima o ovrsi nov\u010danih tra\u017ebina<\/i><\/b>, ako nije \u0161to drugo odre\u0111eno zakonom<\/span><\/i>. (<\/span>\u010dl. 336. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

Zahtijeva li zalo\u017eni vjerovnik namirenje iz vrijednosti zaloga, ali <\/span><\/i>ne uspije u cijelosti prodajom zaloga namiriti svoju tra\u017ebinu, du\u017enik mu ostaje du\u017ean razliku<\/i><\/b>; naprotiv, proda li se zalog za vi\u0161e od vjerovnikove tra\u017ebine, vi\u0161ak je du\u017enikov. <\/span><\/i>(<\/span>st. 5.<\/b>)<\/span><\/p>\n

Slijedom citiranih odredaba ZV-a proizlazi kako <\/span>do kupoprodaje nekretnine na elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi<\/b> mo\u017ee do\u0107i tek kada <\/span>po dospije\u0107u<\/b> svoje hipotekom osigurane tra\u017ebine <\/span>zalo\u017eni vjerovnik pokrene ovr\u0161ni postupak<\/b>, \u010dime stje\u010de <\/span>procesnu ulogu ovrhovoditelja<\/b>.<\/span><\/p>\n

3. Nekretnina kao predmet ovrhe nov\u010danih tra\u017ebina<\/b><\/h1>\n

Nadalje, kao \u0161to je ve\u0107 spomenuto, postupak ovrhe nov\u010danih tra\u017ebina u bitnome je OZ-om ure\u0111en kako slijedi.<\/span><\/p>\n

    \n
  • Sudionici i pokretanje postupka<\/b><\/li>\n<\/ul>\n

    Izraz \u00bbovrhovoditelj\u00ab ozna\u010dava<\/i><\/b> osobu koja je pokrenula postupak radi ovrhe neke tra\u017ebine te osobu u \u010diju je korist taj postupak pokrenut po slu\u017ebenoj du\u017enosti.<\/span><\/i> (<\/span>OZ \u010dl. 2. t. 2.<\/b>)<\/span><\/p>\n

    Izraz \u00bbovr\u0161enik\u00ab ozna\u010dava<\/i><\/b> osobu protiv koje se tra\u017ebina ostvaruje. <\/span><\/i>(<\/span>t. 4.<\/b>)<\/span><\/p>\n

    Izraz \u00bbstranka\u00ab ozna\u010dava<\/i><\/b> ovrhovoditelja i ovr\u0161enika te predlagatelja osiguranja i protivnika osiguranja.
    (<\/span><\/i>t. 6.<\/b>)<\/span><\/p>\n

    Izraz \u00bbrje\u0161enje o ovrsi\u00ab ozna\u010dava<\/i><\/b> rje\u0161enje kojim je u cijelosti ili djelomice prihva\u0107en ovr\u0161ni prijedlog ili kojim se ovrha odre\u0111uje po slu\u017ebenoj du\u017enosti.<\/span><\/i> (<\/span>t. 8.<\/b>)<\/span><\/p>\n

    Izraz \u00bbFinancijska agencija\u00ab (u daljnjem tekstu: Agencija)<\/b> ozna\u010dava<\/b> pravnu osobu koja provodi ovrhu prema odredbama ovoga Zakona i zakona kojim se ure\u0111uje provedba ovrhe na nov\u010danim sredstvima. (<\/span>t. 14.<\/b>)<\/span><\/p>\n

    Ovr\u0161ni postupak pokre\u0107e se prijedlogom ovrhovoditelja<\/i><\/b>, a postupak osiguranja prijedlogom predlagatelja osiguranja.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 3. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

    Za odlu\u010divanje <\/span><\/i>o prijedlogu za ovrhu na nekretnini i za provedbu te ovrhe mjesno je nadle\u017ean sud na \u010dijem se podru\u010dju nekretnina<\/i><\/b> nalazi.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 79.<\/b>)<\/span><\/p>\n

      \n
    • Koraci u provedbi ovrhe na nekretnini<\/b><\/li>\n<\/ul>\n

      Ovrha na nekretnini provodi se<\/i><\/b> zabilje\u017ebom ovrhe<\/i><\/b> u zemlji\u0161noj knjizi, <\/span><\/i>utvr\u0111enjem vrijednosti nekretnine<\/i><\/b>, <\/span><\/i>prodajom nekretnine<\/i><\/b> i <\/span><\/i>namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa<\/i><\/b> dobivenoga prodajom.<\/span><\/i>
      <\/span>(<\/span>\u010dl. 80.<\/b>)<\/span><\/p>\n

      Ovrhu na nekretnini sud \u0107e odrediti u roku od 15 dana od dana podno\u0161enja osnovanog prijedloga za ovrhu<\/i><\/b> ili prijedloga iz \u010dlanka 5. stavka 3. ovoga Zakona…<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 80.a<\/b>)<\/span><\/p>\n

      \u010cim donese rje\u0161enje o ovrsi, sud \u0107e po slu\u017ebenoj du\u017enosti zatra\u017eiti<\/i><\/b> da se u zemlji\u0161noj knjizi upi\u0161e <\/span><\/i>zabilje\u017eba ovrhe<\/i><\/b>. Tom zabilje\u017ebom <\/span><\/i>ovrhovoditelj stje\u010de<\/i><\/b> pravo da svoju tra\u017ebinu namiri iz nekretnine (<\/span><\/i>pravo na namirenje<\/i><\/b>) i u slu\u010daju da tre\u0107a osoba kasnije stekne vlasni\u0161tvo te nekretnine.<\/span><\/i>
      <\/span>(<\/span>\u010dl. 84. st. 1. i 2.)<\/b><\/p>\n

      Vrijednost nekretnine sud utvr\u0111uje zaklju\u010dkom po slobodnoj ocjeni<\/i><\/b> na temelju obrazlo\u017eenog <\/span><\/i>nalaza i mi\u0161ljenja ovla\u0161tenog sudskog vje\u0161taka ili procjenitelja<\/i><\/b>, izra\u0111enog primjenom posebnog propisa iz podru\u010dja prostornog ure\u0111enja o na\u010dinu procjene vrijednosti nekretnina, na\u010dinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina, odmah na ro\u010di\u0161tu nakon \u0161to je omogu\u0107io strankama, zalo\u017enim vjerovnicima, sudionicima u postupku i osobama koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 92. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        \n
      1. Provedba same prodaje: elektroni\u010dka javna dra\u017eba<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

        Nakon provedbe postupka za utvr\u0111ivanje vrijednosti nekretnine sud donosi zaklju\u010dak o prodaji<\/i><\/b> nekretnine kojim se utvr\u0111uje vrijednost nekretnine i odre\u0111uju na\u010din i uvjeti prodaje.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 95.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Prodaju nekretnine provodi Agencija<\/i><\/b>. Zahtjev za prodaju Agenciji dostavlja sud… <\/span><\/i>Sud je du\u017ean dostaviti Agenciji<\/i><\/b> rje\u0161enje o ovrsi, izvadak iz zemlji\u0161ne knjige i zaklju\u010dak o prodaji.<\/span><\/i>
        <\/span>(<\/span>\u010dl. 95.a st. 1. i 2.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Agencija ima pravo tra\u017eiti <\/span><\/i>predujam za pokri\u0107e tro\u0161kova koje \u0107e imati u vezi s prodajom nekretnine<\/i><\/b>. Predujam je Agenciji <\/span><\/i>du\u017ean platiti ovrhovoditelj u roku od osam dana od dana dostave poziva na uplatu. Ako ovrhovoditelj u tom roku ne predujmi<\/i><\/b> tro\u0161kove, Agencija ne\u0107e provesti prodaju nekretnine, nego \u0107e o tome obavijestiti sud. U tom slu\u010daju <\/span><\/i>sud \u0107e obustaviti ovrhu<\/i><\/b>.<\/span><\/i> (<\/span>st. 4.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Prodaja nekretnine obavlja se elektroni\u010dkom javnom dra\u017ebom<\/i><\/b>. Elektroni\u010dka javna dra\u017eba po\u010dinje <\/span><\/i>objavom poziva na sudjelovanje<\/i><\/b> u elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 97. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Poziv na sudjelovanje u elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi i isprave iz \u010dlanka 95.a stavka 2. ovoga Zakona objavljuju se <\/span><\/i>na mre\u017enim stranicama Agencije<\/i><\/b>…<\/span><\/i> (<\/span>st. 3. i 4.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        U elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi, <\/span><\/i>kao kupci, mogu sudjelovati samo<\/i><\/b> osobe koje su prethodno dale <\/span><\/i>jam\u010devinu<\/i><\/b>.<\/span><\/i>.<\/i><\/b> (<\/span>\u010dl. 99. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Kupac ne mo\u017ee biti<\/i><\/b> ovr\u0161enik, sudac ili druga osoba koja slu\u017ebeno sudjeluje u postupku prodaje, a ni osoba koja po zakonu ne mo\u017ee ste\u0107i nekretninu koja je predmet ovrhe.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 101.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Na prvoj elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi nekretnina se ne mo\u017ee prodati ispod<\/i><\/b> \u010detiri petine utvr\u0111ene vrijednosti nekretnine<\/span><\/i>.  Na drugoj<\/i><\/b> elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi nekretnina se <\/span><\/i>ne mo\u017ee prodati ispod<\/i><\/b> tri petine utvr\u0111ene vrijednosti nekretnine. <\/span><\/i>Prikupljanje ponuda traje <\/i><\/b>deset radnih dana. <\/span><\/i>Ako se na prvoj elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi ne prikupi nijedna valjana ponuda, druga<\/i><\/b> elektroni\u010dka javna dra\u017eba po\u010dinje objavom poziva na sudjelovanje prvog dana nakon zavr\u0161etka prve elektroni\u010dke javne dra\u017ebe. <\/span><\/i>Ako se ni na drugoj elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi ne prikupi nijedna valjana ponuda<\/i><\/b>, Agencija \u0107e o tome obavijestiti sud. U tom slu\u010daju <\/span><\/i>sud \u0107e obustaviti ovrhu<\/i><\/b>.<\/span><\/i>
        <\/span>(<\/span>\u010dl. 102. st. 1. \u2013 4.<\/b>)<\/span><\/p>\n

        Obustava ovrhe ne sprje\u010dava pokretanje novoga ovr\u0161noga postupka<\/i><\/b> radi naplate iste tra\u017ebine na istoj nekretnini.<\/span><\/i> (<\/span>st. 7.<\/b>)<\/span><\/p>\n

          \n
        1. Dosuda nekretnine<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

          Nakon zavr\u0161etka elektroni\u010dke javne dra\u017ebe Agencija je du\u017ena<\/i><\/b> bez odgode obavijestiti sud o provedenoj elektroni\u010dkoj javnoj dra\u017ebi, prikupljenim ponudama i drugim potrebnim podacima… Nakon primitka obavijesti iz stavka 2. ovoga <\/span><\/i>\u010dlanka sudac utvr\u0111uje koji je kupac ponudio najve\u0107u cijenu i da su ispunjene pretpostavke da mu se dosudi nekretnina<\/i><\/b>. O dosudi nekretnine sud donosi pisano rje\u0161enje (<\/span><\/i>rje\u0161enje o dosudi<\/i><\/b>) koje se objavljuje na oglasnoj plo\u010di suda i na mre\u017enim stranicama Agencije.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 103. st. 2.\u2013 4.<\/b>)<\/span><\/p>\n

          U rje\u0161enju o dosudi sud \u0107e odrediti da \u0107e se nekretnina <\/span><\/i>dosuditi i kupcima koji su ponudili ni\u017eu cijenu, redom prema veli\u010dini cijene koju su ponudili, ako kupci koji su ponudili ve\u0107u cijenu ne polo\u017ee kupovninu u roku<\/i><\/b> koji im je odre\u0111en ili koji \u0107e im biti odre\u0111en. U tom slu\u010daju sud \u0107e donijeti <\/span><\/i>posebno rje\u0161enje o dosudi svakom sljede\u0107em kupcu<\/i><\/b> koji je ispunio uvjete da mu se nekretnina dosudi, u kojem \u0107e odrediti rok za polaganje kupovnine. Sud \u0107e <\/span><\/i>u tom rje\u0161enju najprije oglasiti neva\u017ee\u0107om dosudu kupcu koji je ponudio vi\u0161u cijenu<\/i><\/b>.<\/span><\/i> (<\/span>st. 6.<\/b>)<\/span><\/p>\n

          U slu\u010daju prodaje neposrednom pogodbom<\/i><\/b> sud \u0107e donijeti rje\u0161enje o dosudi nekretnine prodane neposrednom pogodbom po\u0161to utvrdi da je udovoljeno uvjetima za pravovaljanost prodaje.<\/span><\/i>
          <\/span>(<\/span>\u010dl. 104. st. 1.<\/b>)<\/span><\/p>\n

            \n
          1. \u017dalba protiv rje\u0161enja o dosudi<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

            Stranke <\/i><\/b>imaju pravo na \u017ealbu protiv rje\u0161enja o dosudi<\/span><\/i>. <\/i><\/b>Protiv rje\u0161enja o dosudi <\/span><\/i>nekretnina koje su prodane na dra\u017ebi, pravo na \u017ealbu imaju i osobe <\/i><\/b>koje su sudjelovale na dra\u017ebi kao <\/span><\/i>ponuditelji<\/i><\/b>.<\/span><\/i>
            <\/span>(<\/span>\u010dl. 105.<\/b>)<\/span><\/p>\n

              \n
            1. Polaganje kupovnine<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

              Kupac je du\u017ean <\/span><\/i>uplatiti na poseban ra\u010dun Agencije otvoren za tu namjenu kupovninu u roku<\/i><\/b> odre\u0111enom u zaklju\u010dku o prodaji.<\/span><\/i> Ako kupac <\/span><\/i>u odre\u0111enom roku ne polo\u017ei kupovninu, sud \u0107e rje\u0161enjem prodaju oglasiti neva\u017ee\u0107om i odrediti novu prodaju<\/i><\/b>, uz uvjete odre\u0111ene za prodaju koja je ogla\u0161ena neva\u017ee\u0107om.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 106. st. 1. i 2.<\/b>)<\/span><\/p>\n

              Ovrhovoditelj koji je kupac i jedini vjerovnik <\/i><\/b>koji se namiruje iz kupovnine, nije du\u017ean polo\u017eiti kupovninu ako ona iznosi koliko i njegova ovr\u0161na tra\u017ebina ili manje. <\/span><\/i>Ako kupovnina iznosi vi\u0161e od njegove ovr\u0161ne tra\u017ebine, ovrhovoditelj je du\u017ean<\/i><\/b> polo\u017eiti razliku.<\/span><\/i> (<\/span>\u010dl. 107. st. 1. i 2.<\/b>)<\/span><\/p>\n